Grondbeleid

Verwachte resultaten

Per 1-1-2025 zijn alle grondexploitaties geactualiseerd. Dit houdt in dat alle verwachte kosten en opbrengsten worden beoordeeld en waar nodig worden aangepast aan de huidige marktomstandigheden. Het verwachte resultaat op eindwaarde bedraagt circa € 5 miljoen nadelig.

Boekjaar 2024 stond in het teken van uitvoering en vooruitgang. Een groot deel van de grondexploitaties werd in 2024 (deels) bouw- en woonrijp gemaakt, waardoor verschillende projecten een stap dichter bij realisatie zijn gekomen. Toch kende het jaar de nodige uitdadingen, zoals stijgende kosten, iets minder verkopen dan geraamd door nog niet verzilverde opties en extra uitgaven buiten de geraamde begroting. Door de inflatieontwikkelingen in 2024 wordt de kosteninflatie voor 2025 eenmalig verhoogd naar 3,0%. Voor de resterende looptijd geldt de norminflatie van 2,0%, conform de Europese Centrale Bank (ECB). Daarnaast stijgt de Grond-, Weg- en Waterbouwindex (GWW-index) met 7,0%, wat leidt tot een eenmalige verhoging van de begroting voor bouw- en woonrijp maken. Aan de opbrengstenkant is er te veel onzekerheid om prijzen te verhogen, deels door aanhoudende hoge bouwkosten en het uitblijven van stijging in grondprijzen.De uitvoering van de bouw- en woonrijpwerkzaamheden heeft geleid tot extra kosten buiten de begroting. Bij het centrumplan Uithuizen zorgden onvoorziene archeologische vondsten voor een kostenstijging. Daarnaast viel de inschrijfsom voor bouw- en woonrijp maken hoger uit dan verwacht. Veel tegenslag en vertraging hebben we ondervonden bij bedrijventerrein Het Aanleg. Hierdoor vielen de bouwrijpkosten hoger uit, ook aan de Schouwerzijlsterweg. Daarnaast zijn de kosten voor het woonrijp maken en de groenvoorzieningen hoger geraamd. Bovendien heeft de stijging van de GWW-index met 7,0% invloed op de totale begroting voor het bouw- en woonrijp maken binnen elke grondexploitatie.

Winstneming

Bij winstgevende plannen dient conform het BBV berekend te worden of winstneming van toepassing is. De basis voor de berekening is de PoC-methode, waarbij rekening wordt gehouden met de mate van gereedheid van het plan. Aan de hand van het percentage nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten wordt de bruto winstneming bepaald. Door dit resultaat te verrekenen met de risico’s, is de werkelijk te nemen winst te berekenen.

Voor 2024 wordt er een kleine winst genomen op plannen, Bedrijvenpark Ulrum en Nijverheidsweg Uithuizen totaal € 17.500. Deze winstneming wordt toegevoegd aan de Bestemmingsreserve “Grondexploitaties”. Deze bestemmingsreserve wordt gemaakt door winstnemingen toe te voegen aan de bestemmingsreserve. Daarnaast kan de bestemmingsreserve ingezet worden voor (kleine) schommelingen in de verliesvoorziening.

(Verlies) voorziening

Ten opzichte van vorig jaar zal de totale voorziening van de grondexploitaties verhoogd worden. Zoals bij de prognose financiële resultaten beschreven zijn er een aantal plannen die extra investeringen nodig hebben. Geconcludeerd kan worden dat de voorzieningen ten opzichte van vorig jaar in zijn totaal toeneemt met € 1.228.422. De voorziening is per 31-12-2024 wordt € 7.655.654.

Afsluiten grex

De grondexploitatie Munster fase 1 zal per 31-12-2024 worden afgesloten met een verlies van € 934.244, dit verlies wordt gedekt uit de bestaande voorziening van dit plan. Er zijn nog enkele kosten die in 2025 worden gemaakt. Dit tegoed van € 118.000 wordt vanuit de grondexploitatie overgeheveld naar de reguliere begroting.

Bestemmingsreserves

Het Grondbedrijf kent 4 reserves. Onderstaande tabel laat de mutatie zien van de huidige bestemmingsreserves:

Risico/ weerstandvermogen

Risico’s binnen het grondbedrijf worden vooral beïnvloed door de hoogte van de rente, de hoogte van de kosteninflatie, de hoogte van de kavelprijzen de stijging van de bouw/woonrijp kosten. In de risicoanalyse behorende bij Grondexploitatie overzicht 2024 zijn deze parameters aan de hand van de aantal scenario’s doorgerekend. Het risico is vervolgens bepaald aan de hand van het effect van dit scenario maal de kans dat dit scenario werkelijkheid wordt.

Het totale risico- en weerstandsvermogen van de woon- en bedrijfsplannen is berekend op € 864.075.

Prognose Bouwkavels

 In 2024 zijn er 27 kavels verkocht.

Uit het overzicht blijkt dat nog 101 woning kavels beschikbaar zijn in de gemeente welke vallen onder de grondexploitaties. Een groot deel van deze woningbouwproductie vloeit voort uit Munster fase 2&3 en in Bedum nog 2^1 kap woningen. Daarnaast levert de WA School (Wilgenhof) Uithuizen nog een aantal nieuwe kavels, die komende jaren in de markt worden gezet.

De verwachte uitgiftetempo ziet er als volgt uit: